Nielaisin aikanaan yleisenä totuutena viljellyn “vuokralla asuminen ei kannata” -fraasin, ja hankin velkavivulla kohtuuhintaisen omistusasunnon. Nyt kun myynti näyttää houkuttelevalta ratkaisulta, heräsin miettimään lausahduksen todenperäisyyttä. Olisiko sittenkin kannattavampaa asua vuokralla ja sijoittaa erotuksen verran vaikkapa indeksirahastoihin. Tehdäänpä pieni laskelma:

Otetaan esimerkiksi 100 000 asuntolaina, lasketaan maltillinen (ehkä jopa epärealistisen) 3% keskimääräinen vuosikorko 20 vuodelle, jolloin lyhennyksen suuruudeksi saadaan Osuuspankin kulutasolla n. 551 euroa kuukaudessa. Tähän lasketaan päälle n. 150 euron oletusvastike. Yhteensä siis 701 euroa kuukaudessa, jos asunnosta ei koidu muita kustannuksia.

Sitten otetaan samanlainen asunto ja googletetaan yleistä vuokratasoa, joka on vastaavalla sijainnilla olevalla, saman kokoisella asunnolla n. 550 euroa kuukaudessa. Erotus on siis n. 150 euroa ilman että otetaan huomioon asuntoon meneviä satunnaisia kulueriä. Sijoitetaan erotus 20 vuodeksi osakkeisiin keskimääräisellä tuotolla (historiallisesti n. 8% luokkaa) ja huomaamme, että lopullinen kaakku on n. 86000 euroa.

Erotus on siis 14000 asunnon hyväksi, ja kun lasketaan mukaan asuntolainan korkojen palkkaverotusta laskeva vaikutus, kasvaa ero vielä suuremmaksi.

Mutta entäpä riskit? Vanhassa kerrostalossa saattaa iskeä veret tulppaavan kallis julkisivu- tai putkiremontti, jota on mahdotonta saada suoraan takaisin myyntihinnassa. Omakotitaloa taas pitää ronkkia koko ajan ettei se luhistu. Ylimääräisen 10000-15000 euron sijoittaminen asunnon/talon kunnossapitoon 20 vuoden aikana ei ole mitenkään yliarviointia: Olen nähnyt tuttujen tekevän kerrostalo-osakkeisiinsa yhtiön velvoittamia 20000 euron remontteja, joista asunnon arvoon ei ole siirtynyt puoliakaan. Jos remonttisumman joutuu vielä rahoittamaan lainalla, tulevat mukaan korkomenot. Vuokralla asujan ei moisesta tarvitse huolehtia. Lisäksi vuokralaisen ei tarvitse saada mahanpuruja asuinalueen haluttavuudesta ja putkan arvon kehityksestä.

Jos vielä ottaa huomioon sen, että asunto on yleensä omistajansa ylivoimaisesti suurin yksittäinen sijoitus, tulee väkisinkin ajateltua, että eipä ole kaksinen hajautus.

Ei siis ole todellakaan mikään itsestäänselvyys, että vuokralla asuminen olisi kaikille omistusasumista huonompi vaihtoehto - olettaen, että kasvattaa varallisuuttaan muuten suunnitelmallisesti. Lapsiperheiden tuskin kannattaa asiaa sen suuremmin miettiä: Säällisessä kunnossa olevista omakotitaloista kun joutuu maksamaan hiukan eri magnitudin vuokria kuin kerrostaloasunnoista, sikäli kun sellaisen onnistuu edes löytämään. Minulle yksinasujalle taas kivan pikku kaksion vuokraaminen omistusasunnon sijaan alkaa näyttää entistä houkuttelevammalta.

Jos valtioneuvoston kaavailut toteutuvat, ja pitkäaikaissäästämisen veroetu ulotetaan pankkien kartellien ulkopuolelle, ei minun tarvitse juuri miettiä mitä teen. Pakkohan se silloin on pitkäaikaissäästäjäjengiin hypätä, ihan jo verosuunnittelumielessäkin. Silloin asunto menettää viimeisenkin etulyöntiasemansa. Meitä suomalaisia patistetaan nyt kovasti amerikkalaiseen eläkemalliin, jossa jokainen vastaa vanhuudeturvansa kokoamisesta itse. Käytäntö jakaa varmasti mielipiteitä, sillä pienimmissä tuloluokissa saattaa sen muutaman kympinkin siirtäminen syrjään kuukaudessa tuottaa ongelmia.

Miten amerikkalaiset sitten säästävät (tai miten heidän älykkäin kansanosansa säästää) vanhuuden varalle? Nuorina, kun eläkkeeseen on vielä vuosikymmeniä, suurin osa eläkeaikaa varten tehdyistä säästöistä lepää tuottavammissa ja riskialttiimmissa osakkeissa. Kun elämän ehtoopuoli lähestyy, kasvaa matalatuottoisempien ja varmempien bondien ja korkojen osuus salkussa. Kun eläkettä sitten aletaan nostaa, saattaa osakkeiden osuus olla niinkin alhainen kuin 10%, loput on suojassa turvallisemmissa ja varmemmissa instrumenteissa. Taantuma on kuitenkin romuttanut monen ahneen jenkin vanhuudenturvan, vaikka työpaikka olisikin säilynyt; Varallisuuttaan pitkälle myöhäiskeski-ikään osakkeissa roikottanut on joutunut huomaamaan eläkepottinsa sulaneen kurssien syöksyessä.

itse näen jäljellä olevan työurani olevan n. 35 vuotta, joten minun olisi siis kyettävä ottamaan hallittuja riskejä, eikä sidottava suuria pääomia kohtuullisen turvalliseen mutta huonotuottoiseen asuntoon. Jos pitäydyn omistusasunnossa, ainakin omistamani asunnon pitäisi olla hyväkuntoinen ja vastikkeen pieni. Pitkäaikaissäästämisen lopullinen kohtalo eduskunnan käsittelyssä ratkaisee myös kohdaltani paljon. Voisin toki jatkaa nykyisellä linjallani, jossa en kohtele asuntoa sijoituksena, vaan paikkana jota kutsutaan “kodiksi” - ja maksaa mukisematta mitä vuosien varrella pitää. Eläkejärjestelmämme murros pakottaa kuitenkin ainakin puntaroimaan asioita.